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专题研究丨BCG x K50智库:新周期下地产行业的能力重塑

3 人参与  2020年09月14日 03:10  分类 : 基金管理  评论

来源:REITs行业研究

新冠疫情给整个全球行业都带来了多重影响。我们根据行业所受的直接影响情况和紧迫程度,将其划分为重创危机型、中坚挑战型和创新机遇型三大类。不同类别的行业下一步应对当前冲击的角度存在显著差异。

重创危机型行业以零售和餐饮等小微企业居多,资金链短且实时交易多,面临现金流枯竭、需求恢复窗口期尚不明确等挑战,因此需要对这些企业的运营环境进行优化变革,在短期救急举措基础上解决融资和营商环境难点,助力重创企业恢复稳定造血能力。此外,进出口贸易或成为新一轮重创行业,可采取数字化等复合手段促进贸易升级,强化外向型经济体系。

中坚挑战型行业主要以大中型企业为主力,资金周期较长,下游服务对象为企业,比如房地产、制造业(包括汽车)、非必需消费品等。这些企业受疫情影响可能面临上下游断裂、劳动力短缺,若恢复不及时可能导致供应链转移、市场信心流逝等风险。我们认为下一步需要重点突破或发展的方向在于:支持产业打造核心竞争力,建立自主可控的产业核心竞争力与产业体系;引导投资,精准发力新需求,持续深化改革,实现多方参与;引导消费,面向消费反弹与需求变革,实现有效刺激与精细化引导;强化供应链韧性,尤其关注受国际市场与供应链影响的行业细分,协助重点企业与产业集群评估和强化供应链韧性,共同应对挑战。

创新机遇型行业主要针对的是数字化新模式以及大健康与环保等主题,用户需求受疫情影响而强烈快速发展。企业需把握住疫情中涌现的新机遇,比如线上消费、远程办公以及数字化技术等,加速推动创新场景落地支持,同时鼓励产业链数字化转型,提升制造业基本盘的抗风险能力。比如在大健康领域,面对医药研发和快速落地、社会健康意识提升等机遇,建议降低壁垒、协调资源、推进互联网医疗并鼓励公众健康生活。

综上,除个别行业之外,大多数行业不仅在资本市场回报率方面受到较大冲击,短期内有大幅下行趋势,未来也需要长时间才能得以恢复。其中,地产行业受到新冠疫情的冲击较大,地产开发商、投资商、业主、管理人以及房屋居住人均受到了严重影响,并各自面临着不同的挑战。

地产行业总体受冲击严重

从整个地产开发商的角度来讲,短期来看,供应链短缺、成本上升、用工短缺等影响,可能会导致整个地产的运营受到比较大的阻碍。由于疫情形势严峻,复工许可受政府审批影响,还面临延期开工等问题。此外,由于地产行业较依赖于实地考察和探访,因此销售业绩也会受到较大冲击,部分地产商不得不通过下调价格来解决销售问题。

从地产持有者的角度来看,封城停业为租户带来了巨大的现金流挑战,使得租金回收、正常续约面临较大风险。同时,由于国家在卫生安保问题上提出了一些新要求,也使各个维度的成本进一步上升。此外,远程灵活办公和电商等对线下实体经营的企业也有较大的冲击。

具体而言,不同地产类型受到的冲击有所不同。受到冲击比较严重的是线下酒店和娱乐行业。纵观全球,由于出行受阻以及需求未得到释放,传统酒店娱乐行业的营收出现了30%—50%的全面下滑,并将在两至三年后才有望得到反弹。

除此之外,线下零售尤其是实体商业超市也受到较大冲击。由于客流减少、消费趋势改变,大量前端租户部分倒闭或搬迁,使得现在线下零售的空置率大幅上升。

与此同时,随着线上办公工具的发展和普及,一部分线下办公受到冲击并有部分办公岗位被线上办公所取代。同时,居住和住房层面也受到波及,但由于居住与城市和人口密度更为相关并有较强的抗压性,因此虽然住房短期内会迎来一些冲击,但长期来看并不会受到大幅影响。

对此,近期唯一需求可能会有快速发展的是物流和工业。虽然受疫情影响,运营受阻导致物流项目开发暂缓,但是由于产业加速线上转型,投资方向的转变,以及目前在工业生产上有一些关于防疫层面的要求,部分物流及工业方面的需求可能会得到进一步释放,某些资产甚至会有租金上调的可能性。同时,一些高端的物流园区释放了大量的物流需求,包括电商发展、供应链本地化,物流资产的需求增多等都会带来新的相关机会。

此外,我们认为新冠疫情将会进一步推动整个地产行业的新现实,针对不同的细分领域将有不一样的影响和新的变化趋势出现。

疫情对住宅地产行业的三个冲击

聚焦整个住宅领域,疫情给住宅领域整体带来冲击的同时,也为供给端、需求端以及政策端带来一些新的影响。

供给端

大型房企表现出更强的抗压性

在新一轮疫情冲击之下,大型房企依托于品牌效应、客群基础和广泛布局,抗风险能力更强。排名前十企业下滑只有13%,而排名51-100的企业则下滑达35%,行业整体市场下滑40%。疫情期间,大型企业一方面很好地利用了品牌效应以及客群基础,积极运用并拓展线上渠道进行销售;另一方面布局更为多元,在一线和二线等城市有较好的布局和产品储备。相较于受冲击更大的三线及三线以下城市,一线和二线城市的表现总体而言更胜一筹。

此外,由于小型房企杠杆率较高,随着今年地产行业受冲击进一步增强,很多小企业在今年下半年会面临偿债高峰,届时将会出现大规模整合。借此机会,头部企业可以进一步去强化、扩大在整个行业中的规模,并增强其竞争力。

需求端

对产品精细化、功能性要求提升

疫情助推并增加了消费者的改善性购房需求。受疫情影响,消费者对房地产的认知在逐步发生改变——不同于以往对房地产单纯的区位、价格等核心认知,消费者开始意识到房子背后的城市医疗资源的重要性,并进一步提升了对核心都市圈物业的重视程度。分析2018—2020年间消费者对于住宅核心的诉求,BCG发现,对消费者而言,高质量物业管理对生命安全的重要性在逐步凸显,这不仅助推了消费者对二套房的需求,还增强了对小区环境、居住密度、公共配套的考量。而这也是下一步住宅地产开发商需要关注和规划的重点方向。

政策端

维持市场稳定有序发展是主旋律

目前,中国正处于近10年来第三次“双降”周期——GDP增速持续下行,并且房地产开发投资指标的同比增速小于5%,这是过去十年之内第三次遇到这样的下滑周期。今年,因为持续“房住不炒”核心的要求,虽然很多地方政府尝试了在地产和政策层面的一些新突破,但政策基本比较稳健。同时,今年“棚改”进入收官之年,由此可能带动大型城市群内节点城市的发展,地产行业也不会出现过去的大幅度增长。从整体判断来看,今年随着政策的稳定,以及疫情带来的各种负面影响,地产行业不太容易出现比较大的反弹和快速增长。

中国地产行业的三大宏观趋势

纵观整个地产行业,除了疫情的冲击之外,在地产市场增速将继续放缓的情况下,BCG认为未来中国地产行业发展有以下三大趋势,呈现出稳中求升的局面。

01

房住不炒

目前稳定对于整个地产市场而言至关重要。从今年开始,受城镇化率、人均居住面积、可支配收入影响,我国地产市场增速将继续放缓。未来,住宅销售增长主要由价格驱动,而非由面积驱动。疫情之后,消费者对于房产的功能性、社区环境、配套及便民服务更加重视。地产商也不再是参与单纯的资源型竞争,更多是在产品功能性上展开比拼。

同时,政策也在积极影响地产业的发展。过去,地产是粗放式经济增长的水龙头。而十九大后,地产行业在中国经济社会发展中的定位发生显著变化——逐步回归其居住和功能属性,并更多地被定位为服务经济发展的公共性平台。这主要包括四个方面:新型城镇化、消费升级、数字化以及制造业转型。

与此同时,政府通过逐步推进“长效机制”,保证地产市场的理性增长,通过推出包括租售并举、长租房各方面的政策,从需求端去分流部分的刚需,让销售型房屋的热度逐渐降低。另外,土地供给侧改革更多是控制土地成本,将土地的出让与功能性直接挂钩,以防止很多功能性的滥用,这也会对住宅本身的过热发展起到一定的抑制作用。

02

“5+10”城市群

目前“大都市圈”的建设是中国城镇化发展的下一个主要阶段。地产的发展与城镇化息息相关,城市化将进一步助推地产行业的发展。

未来,在整体增量趋缓的背景下,区域分化仍将延续,BCG认为中国发展未来将重点集中于“5+10”城市群。人才、产业一旦在城市群形成,将形成“产城人”融合发展,难以转移。未来更多的人口以及经济发展机会都会向核心城市返流。因此,通过这次疫情,人们将更加认识到城市配套的重要性以及核心城市的优越性。下图中五个红点将是未来房地产发展以及人口大量流动的热点区域。

结合这些核心城市群的发展,BCG认为,未来不同的城市群、都市群的发展将进入三个不同的阶段:网络化加速型区域,外围圈层趋饱和型区域,以及外围圈层发展型城市。首先,北上广深传统的一线城市已出现网格化发展趋势,即核心城市与节点城市进行呼应式的建设。所有的二线城市及省会城市,以及GDP超5,000亿级的城市,基本上都是属于外围圈层的发展型城市。同时,外围圈层还没有完全饱和,仍有发展空间、发展潜力,这些城市大概在30公里左右圈层是发展重心和发展热点。

03

多元化探索道路

在当下的大环境之下,地产企业也在拓展新的业务,将为地产开发商及整个行业带来一些新的动力和发展契机。

目前,中国大部分地产企业也在突破自我,进行多元化道路的探索,从住宅开发向城市综合开发、多元化业务转型。回顾以往,中国过去的地产商更多是收购土地红利,但城市的发展红利除了土地以外,还包括产业和城市运营红利。因此,为了把握未来机遇,下一代地产商必须能够推动一个城市、一个区域在这三种红利中盘旋式发展,在不同红利阶段以不同的服务、产品去套取红利,并形成一个新的格局。

同时也应注意到,未来的大部分主流地产开发商基本上都拥有超过一个多元化领域。多元化业务可以为地产商带来更多获取资源的渠道,推动一个城市红利的建设,并推进地产商发展新赛道。因此,对于未来地产行业的发展而言,多元化探索将为中国地产商的可持续发展带来更多机遇。

近期地产市场的热点机遇

下面,我们将从住宅、商业、产业以及资本四个层面进行解读。

01

住宅:轻资产开发

现在,所有的开发商最注重的一点就是永续性的发展能力或抗周期的能力。在中国,头部房企主要通过追求规模快速扩张来抵御周期。如果放眼美日,其实真正有实力的房地产企业都在采取三项举措:小股操盘,针对优质项目,通过部分股权注入,分享操盘带来的溢价收益;收并购,收购存在现金流出现危机的企业或项目,以快周转能力助其变现;代销代建,管理输出标准化流程和品牌影响力。以往单纯靠自己拿地扩大规模并盈利的方式已经无法满足现在的开发商,这不仅会快速提升负债水平,还将不被资本市场认可,所以房企应积极发展轻资产业务,多渠道拓展盈利方式。

02

商业:各类特色综合体

越来越多的投资人、发展商日渐看重产业综合体、特色综合体的发展,并希望能够在整个资产配置中主动持有这种比较优质的资产,从而带来永续、可持续的现金流。

目前,越来越多的广场、商场的出现是中国现在经历的社区商业一个新的发展潮流。万达、龙湖、新城等建设得更多的是区域型商业中心,其特点是10万方到15万方以上,甚至辐射半径可以达到10公里甚至15公里以上的区域,这种郊区化趋势的出现与上文所提到的节点城市也不谋而合。

未来,城市居民将更多从城市中心走到城市郊区,形成节点城市,而这些节点城市将需要更多的社区型商业的支撑去满足商业、消费、体验各方面的诉求。中国也在经历这样的变化,同时中国消费者也正在走向郊区、走向节点城市。

03

产业:总部经济体

产业在过去主要是产业园,包括一些产业新城,这个趋势慢慢将会被一种总部经济体所取代。

从政府需求来看,中国政府,尤其是比较高能级的政府,已经开始转向追求对科技、创新、人才多方位精细化的发展。在这种诉求下,单纯做产业园并将产业引入到一个城市已无法满足高能级城市的发展诉求。对比之下,总部经济能带来更多高科技、高素质的人才,近年来迅速受到政府和龙头企业的青睐。

现在的企业对环境有更多的诉求,所以他们会走得更远。比如节点城市更多需要一站式解决办公场地和生活配套,总部经济也能够解决这样的问题。所以,在未来发展过程中,总部经济体的发展将持续被看好。各城市当前均在大力推动总部经济体落地,以典型强二线城市为例,未来五年的建设规模超过1,000万方。

04

资本:地产基金合作开发项目

基金分为基建基金、一级开发基金、二级开发基金、持有基金及产业基金,REITs并不是房地产基金的全部。

基建基金包括修路、铁路、机场、高速公路等等,基建基金在国外市场相当成熟,年化回报率大概在2%—4%。一级开发基金是进行土地的开发和出让,主要投资方是政府投资平台和商业银行,回报率在3%—5%。二级开发基金在中国目前来说发展比较滞后,因为政府对整个二级开发物业的调控比较多,但其回报率比较高,为10%—12%,主要原因在于房地产开发本身利润比较高。持有型基金,大概回报率在6%—8%,是中国现在新出的一种基金,配合商业物业的持续运营或退出。产业基金则专注于产业导入和持续运营,回报率在5%—7%。

而REITs基金所涵盖的范围则更为广泛,并且疫情对REITs的发展也有带动作用。与非典时期相比,非典后香港推出的REITs规模发展迅速。以此为鉴,中国内地REITs发展或将迎来提速,REITs的开放也将势在必行。未来,政府将加快推动REITs的法律规制框架,并建立稳定市场信心的长效机制。同时像CMBS、ABS等更多创新型融资产品将会日益规模化,同时也会对中国整个地产发展形成新的推动力,地产基金这种模式将是未来十年发展的一个重点。

虽然新冠疫情给地产行业带来了较大冲击,并且短时间要恢复到以前水平还面临诸多困境,但从中长期来看,地产行业的基本面仍将保持稳健和韧性。对于房地产企业而言,面对短期的运营危机和财务挑战,如何构建跨周期、永续发展的能力将是其克服危机、制胜未来的关键。

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